発注者様のお悩みを解決！
ビル管理一問一答

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• 以下を目的とした全国ビルメンテナンス協会の認定資格です。清掃の実務に関する知識だけではなく、建築物の美観の維持、衛生環境の管理・保全のプロフェッショナルとなるための資格です。この資格取得者が建築物にインスペクションすることで、点検・評価後、より適切な建物管理を行い、建物利用者の満足度の向上へつなげることができると考えられています。
• 建築物維持管理にかかわる作業や業務管理体制を評価、改善する人材の育成
• ビルメンテナンス企業の品質管理体制向上の促進
• 良好な環境衛生及び保全の維持向上

• ワックスとは、床表面に樹脂（プラスチック）の薄い膜を作るものです。主成分は、アクリル樹脂です。その他に靴跡を付き難くする成分、均一に塗りやすくする成分などが含まれており、それぞれの成分はメーカーによってさまざまです。日本フロアーポリッシュ工業会（JFPA）のウェブサイトでも分かりやすく説明されているのでご参照ください。

• 建物の点検は、それぞれ下記のようなタイミングで行うのがよいでしょう。
• 初期点検
• 維持管理を始めた時に行う点検です。初期性能を把握するために行います。
• 日常点検
• 日常の巡回等で可能な範囲を点検します。劣化・損傷・初期欠陥の有無などを確認します。
• 定期点検
• 建築物全体の劣化・損傷・初期欠陥の有無や程度の把握のため、数年に1回行います。
• 臨時点検
• 地震・台風・大雨などの災害が起こった際や、衝突等の事故の発生した際、それらが原因で建物に損害が出ているかを点検します。
• 緊急点検
• 構造的な変状による事故等、著しい変状が発生した場合に行います。

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• 「官公庁施設の建設等に関する法律」（官公法）及び、「建築基準法」（建基法）で規定されている、施設にとって安全性を確保する上でも非常に重要な点検です。建築物等（敷地含む）、昇降機、建築設備、防火設備について、損傷・腐食その他の劣化状況などの点検であり、建築基準法の12条に内容が記載されていることから、「12条点検」とも言われ、建築物の点検の基本となっています。定期報告の提出がない場合や、虚偽の報告をした場合は、100万円以下の罰金の処分を受ける可能性があります。建築物の敷地及び構造は3年以内毎、昇降機・昇降機以外の建築設備・防火設備は1年毎に点検を行うこととされています。
• 詳細は、【法定点検等の実施】（国土交通省　近畿地方都市整備局）をご参照ください。

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• 建物設備の内容により法定資格者の選任・点検資格が必要となります。主な資格者は下記の通りです。
• 電気設備:電気主任技術者
• 冷熱源設備:冷凍機械責任者、ボイラー技士
• 省エネルギー:エネルギー管理士、管理員
• 危険物:危険物保安監督者
• 防防災:防火、防災管理者
• 環境衛生:建築物環境衛生管理技術者
• 消防用設備:点検資格者、消防設備士
• 建築設:建築士、建築設備検査員
• 昇降機検査:昇降機等検査員
• その他各種資格者

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• 建物の劣化の判断に関しては、専門的な知識や点検が必要となります。全国ビルメンテナンスでは下記のように設定していますが、必ず発注しているビルメンテナンス会社に確認を行ってください。
• 外装:屋上・屋根の仕上げ面（防水層・屋根葺き材等）にひび割れ・剥がれ・浮き等が発生していないか。
• 内装:漏水や汚水の痕跡はないか。シミやカビは発生していないか。
• 外構:敷地の地盤に不陸（凹凸）・陥没・隆起は発生していないか。
• 電気設備:照明器具から異常な音や臭気は発生していないか。
• 空調設備:機器や配管からの漏水が発生していないか。
• 昇降機設備:エレベーターのかご床面と床面（建築物）に段差が生じていないか。
• これらの所見が見受けられた場合は、必ず発注しているビルメンテナンス会社へご連絡ください。

• 当協会では、清掃管理業務に関する見積マニュアルを発行しています。
• 「清掃管理業務積算・見積りマニュアル」
• 【刊行物案内・購入】（全国ビルメンテナンス協会）
• その他、各団体より参考書籍が発行されています。詳しくは、下記へお問い合わせください。
• 国土交通省大臣官房官庁営繕部 監修
• 「建築保全業務共通仕様書及び同解説（平成30年版）」
• 「建築保全業務積算基準及び同解説（平成30年版）」
• 一般財団法人 建築保全センター
• TEL:03-3263-0080 FAX:03-3263-0093
• 「ビルメンテナンスの積算＆見積　2021年度版（2021年4月～2022年3月）」
• 株式会社日本ビル新聞社
• TEL:03-3361-0111

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• 全国ビルメンテナンス協会では各業務のビルメンテナンス会社向けの各種マニュアルを作成しております。下記のマニュアルの中に標準契約書が掲載されています。
• 「清掃管理業務積算・見積りマニュアル」
• 【刊行物案内・購入】（全国ビルメンテナンス協会）
• その他、各団体より参考書籍が発行されています。詳しくは、下記へお問い合わせください。
• 建設省監修
• 「公共建築保全業務標準契約約款」
• 一般財団法人建築保全センター
• TEL:03-3263-0080 FAX:03-3263-0093

• 日常的な清掃業務の再委託は法律で禁止されています。日常的な清掃業務以外の再委託をする場合は、医療機関から直接業務を受託した者が、医療機関の関係において該当業務に対する最終責任を負わなければなりません。再委託先の名称や業務内容等を医療機関に十分に説明を行い、必ず了解をとってください。

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• 厚生労働省の管轄のもとで、「建築物における衛生的環境の確保に関する事業の登録」という制度があります。設けられている基準をご参照ください。
• 【建築物における衛生的環境の確保に関する事業の登録について】（厚生労働省）

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• 医療法（昭和32年法律　第205号）に次の記載があります。
• 第15条の3　病院、診療所又は助産所の管理者は、検体検査の業務を委託しようとするときは、次に掲げる者に委託しなければならない。
• 一　臨床検査技師等に関する法律第20条の3第1項の登録を受けた衛生検査所の開設者
• 二　病院又は診療所その他厚生労働省令で定める場所において検体検査の業務を行う者であって、その者が検体検査の業務を行う施設の構造設備、管理組織、検体検査の精度の確保の方法その他の事項が検体検査の業務の適正な実施に必要なものとして厚生労働省令で定める基準に適合するもの
• ２　病院、診療所又は助産所の管理者は、前項に定めるもののほか、病院、診療所又は助産所の業務のうち、医師若しくは歯科医師の診療若しくは助産師の業務又は患者、妊婦、産婦若しくはじよく婦の入院若しくは入所に著しい影響を与えるものとして政令で定めるものを委託しようとするときは、当該病院、診療所又は助産所の業務の種類に応じ、当該業務を適正に行う能力のある者として厚生労働省令で定める基準に適合するものに委託しなければならない。
• また、医療関連サービスマーク（医療関連サービス振興会ウェブサイト）を取得している企業に関しては、これらの条件を満たしているものとなります。

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• 一般財団法人 医療関連サービス振興会に認定事業者一覧があります。ご参照ください。

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• 大きくわけて一括請負方式と分離発注方式の2種類があります。
• 一括請負方式
• ビル管理業務を一括して総合管理業者に委託し、総合管理業者が清掃や設備、警備等の部署や専門会社に仕事を依頼する方式です。
• 分離発注方式
• ビルオーナーが直接、それぞれの業務の分野の会社に仕事を依頼する方式です。

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• それぞれの発注方式にメリットとデメリットが存在します。
• 一括請負方式の場合
• 総合管理会社だけがオーナーに対しての窓口となり、スムーズな連絡等が可能であったり、オーナー自身の手間がかかりませんがコストが高くなってしまったり、オーナー自身での業務管理や管理体制等の確認が行えない場合があります。
• 分離発注方式の場合
• オーナーが自ら複数の専門業者を管理することで、コストが安くなったり、直接的な業務の確認等が行える反面、複数の業者を選定したり、業務の改善依頼等のビル管理の知識や手間が必要になります。

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• 全国ビルメンテナンス協会で公開しています。
• インスペクター資格者一覧をご覧ください。

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• ポリ塩化ビフェニル(PCB)廃棄物の処理については、環境省のウェブサイトに特設サイトが設けられています。
• 【ポリ塩化ビフェニル(PCB)早期処理情報サイト】（環境省）

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• 一定規模以上の建築物（特定建築物）の所有者等は、「建築物における衛生的環境の確保に関する法律」に基づき、建築物内の環境に関する「管理基準」に従って維持管理するために「建築物環境衛生管理技術者」を選任して、その監督をさせなければなりません。
• 特定建築物に関しては、上記の資格者を配置しなければなりません。

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• 「建築物における衛生的環境の確保に関する法律」に定められている特定建築物とは、次の用途に供される部分の延べ面積が3,000平方メートル以上有する建築物及び専ら学校教育法第1条に規定する学校の用途に供される建築物で延べ面積が8,000平方メートル以上のものをいいます。以下が特定建築物に該当します。
• 興行場、百貨店、集会場、図書館、博物館、美術館又は遊技場
• 店舗又は事務所
• 学校教育法第1条に規定する学校以外の学校（研修所も含む。）
• 旅館
• 国及び地方自治体、さらには独立行政法人等の官公庁施設ストックは、極めて膨大な量に及び、また、現在の経済状況から長寿命化も要請されているところから、官公庁施設の保全業務はたいへん大きな社会的使命を担っています。これら官公庁施設のほとんどは、現在、直接・間接を問わず、ビルメンテナンス事業者に発注され、業務遂行がなされており、大半の業務受注者は、契約条項を順守し、十分に注意しながら業務遂行に当たっていますが、行き過ぎた価格競争が、建築物の保全性（耐久性）、長寿命化や環境衛生、安全性など、官公庁施設の品質を脅かす事態も懸念されるところです。
• これらの事態を回避するためには、まず適正な保全業務の契約作業が行われ、契約後は、保全業務の計画・実施・評価・改善の各段階において業務受注者の適正な保全業務の履行が不可欠です。特に、公共工事品質確保法の運用指針に加え「ビルメンテナンス業務に係る発注関係事務の運用に関するガイドライン」が平成27年6月に発出されており、保全業務の品質確保の担い手を育成･確保するための発注関係事務の適切な実施が求められています。
• 全国ビルメンテナンス協会では、こうした一連の保全業務のマネジメントを適正に実施する上で必要な知識と情報を提供し、官公庁施設の発注業務及び保全監督業務に役立てていただくことを目的として「保全業務マネジメントセミナー」を実施しています。
• 「保全業務マネジメントセミナー」（全国ビルメンテナンス協会）

• 有事の際、ビルメンテナンス会社も被災している可能性があるため、突然のご連絡に対応できない場合もあります。平時のうちから、発注しているビルメンテナンス会社に災害時の対応方法をご確認ください。
• また、全国ビルメンテナンス協会では、避難所での衛生環境を守る「避難所衛生マニュアル」を作成しています。こちらもご参照ください。

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• インスペクターの受検には、下記の次の4つの資格のうち、いずれかの資格を有していることが必要です。
• ① ビルクリーニング技能士1級又は単一等級(国家検定資格)
• ② 清掃作業監督者 (厚生労働大臣認定資格)
• ③ 建築物環境衛生管理技術者 (国家資格)
• ④ 統括管理者 (厚生労働大臣認定資格)
• また、本資格の主たる業務は、建築物内の清掃管理品質状態を評価した結果抽出された問題点を分析し、現場責任者に改善指導をすることです。したがって、清掃管理業務に関する知識、指導能力や文書作成能力が必要です。
• こちらの条件を満たしている場合は、建物オーナーでもインスペクターの資格にチャレンジすることができます。